当前房地产会计业务处理存在问题与对策

   房地产企业的主营业务是房地产项目开发和营销,它既是生产者又是发卖者。房地产企业的资金流动与一般企业有所不同,正是因为行业的特殊性使得在对房地产企业的司帐业务处置时面对着更大的挑战。本文从当前房地产司帐业务处置存在的问题出发,为规范房地产企业的司帐核算提出了一些对策建议,使房地产企业的司帐业务更好地发挥职能。 

  关键词房地产企业;司帐核算;收入确认 

  房地产企业的经营对象是建筑住房,它需很长的建设周期、很大的资金投入,所以房地产企业的经营欠债一般都很高;此外,开发一项房地产项目需相应的基础设备和配套设备的支撑,所以房地产企业的经营运动触及
的环节浩瀚,司帐业务也非常繁琐,其司帐核算方式也存在必然的特殊性,固然
,房地产企业的司帐业务处置必须起首遵照基础的司帐准则。跟着我国房价的不竭飙升,房地产企业在近年迎来了生长的春天,但是因为国度调控房价的各项办法的出台,我国的房地产企业面对的牵制越来越大,尤其是资金来源遭到很大限制,房地产司帐业务的优化有助于企业普及资金使用率,帮助企业缓解资金难题。 

  一、当前房地产司帐业务处置存在的问题 

  1.房地产企业收入核算庞杂 

  房地产企业对商品房的发卖体式格局大多是先自行开发后发卖,因为房地产企业发卖的不是一般的商品而是住房,商品房的开发需巨大的资金投入,开发的周期很长,商品房的单元价值很高,所以这类发卖体式格局在确认收入时有必然的庞杂性。房地产企业常常采取的发卖体式格局是预售或者分期收款,这类体式格局触及
的环节庞杂起首,房地产企业在取得预售许可证之后签署预售条约并取得预收房款,然后签署正式的发卖条约,待正式竣工并在购置方验收确认之后,购置方支付剩余金钱并治理房产过户等手续。此外,在预售时,房地产项目并不竣工,这不满足司帐准则中划定的确认商品收入的前提,这也为收入确认带来难题。 

  2.房地产企业告贷用度的本钱化不规范 

  因为房地产项目在建设初期需大量的资金投入,一般房地产企业都需从内部筹集资金,采取的体式格局包括告贷、发行股票或债券。告贷的体式格局一般成为房地产企业的首选,回收这些债务本钱所需的周期较长,这使得告贷用度的本钱化更加难题。新司帐准则中对告贷用度本钱化的划定前提是本钱收入已起头、告贷用度已发生并且相干
的生产运动已起头,这项划定非分严正,房地产企业很难对告贷用度的规模和前提举行确定。对于房地产企业购置之后不用于开发而被闲置的地皮,其包含的告贷用度只能计入财政用度而不克不及本钱化,这会极大地影响企业财政报表上的利润项目。 

  3.房地产企业的收益评估目标落伍 

  房地产企业在项目建设期内也许事迹
平平,在项目竣工之后获得大量的发卖收入,事迹
会大幅度晋升,房地产行业的特殊性使得财政报表上的事迹
波动很大,所以使用一般企业的事迹
评估目标就不克不及真实地反应房地产企业的经营情况,比方净利润这一目标在建设初期是负值,在项目实现后变得很大,而这并不克不及反应企业在整个建设项目上的红利情况。所以,现行的收益评估目标体系对于房地产企业来说是落伍的,并不克不及片面、客观地反应房地产企业的综合事迹
,在财政分析时应当把现金流量、天资信誉、资产质量等目标也纳入收益评估体系。 

  二、完满房地产司帐业务处置的对策 

  针对司帐业务处置过程中存在的问题,房地产企业应当积极地采取办法,从多角度入手完满其司帐核算轨制。 

  1.完满房地产企业的收入核算 

  起首,确定发卖收入的核算规模。房地产企业的发卖收入主包括地皮让渡收入、屋宇发卖收入和
发卖相干
配套设备的收入等,但是发卖自用的房产不应当列入发卖收入而应当计入固定资产。其次,确认合理的发卖规范。发卖行为同时符合法律规范和司帐规范,司帐准则中对收入确认划定的规范是商品的主危险和报答已转移、无法对发售的商品举行控制、相干
利益很也许流入企业、相干
收入及本钱

撑持可以

呐喊牢靠地计量,任何一项发卖运动只有满足这四个求能力将获得的资金计入发卖收入。最初,针对房地产行业而言,房地产项目在竣工以前收取的金钱是不克不及计入发卖收入的,只能计入暂收金钱或者预收款,必须到屋宇竣工并得到相干
部门、购置方的验收,相干
法律条约、步调都已实现,付款形式确定、金额可以计量时才可以计入发卖收入。值得注意的一点是屋宇产权证的过户并不克不及成为确认收入的根据
。 

  2.完满房地产企业告贷用度的核算 

  房地产企业的告贷用度在不克不及本钱化的时候可以计入间接用度,这是因为项目的专门告贷用度是与整个项目的总本钱

撑持密切相干
的,可以当作是总本钱

撑持的一部分。在项目竣工以前,由告贷而产生的累计本钱

撑持不超过该项目的预收款的情况下的告贷用度都可以计入间接用度。 

  3.增加房地产企业的信息表露
 

  房地产企业因为其特殊性在信息表露
时也应当表露
一些一般报表中未包含的重信息,比方无关地皮储备量和本钱

撑持的信息。购置地皮的用度是房地产企业的主本钱

撑持收入,地皮储备量和
企业的本钱

撑持情况在必然程度上也反应出了房地产企业的经营情况、生长前景,但在目前的信息表露
中只表露
了房地产企业的地皮使用权总额,这并不克不及揭露其地皮储备量。此外,还增加对房地产企业现金流量的表露
。正如上文谈到的那样,现金流量对于房地产企业来说是一个重的收益评估目标,现金流量的表露
应当包括在经营运动过程中的所有现金流量。最初,对危险的表露
也必不可少。房产项目投资是一项危险很大的投资,其面对的危险主包括地皮危险、开发危险、筹资危险和
市场危险等,房地产企业更应当在报表中充分揭示也许存在的各种危险并对危险给予准确的评估。 

  目前,我国的房地产市场还未成熟,房地产企业的财政管理体系还存在很多问题,在司帐核算和处置上也不克不及避免。固然
仅仅在收入核算、用度核算、本钱

撑持核算以信息表露
轨制上的改进是不够的,未来还需从各方面进一步完满房地产企业的财政司帐体系,普及房地产企业的资金使用效力
。跟着我国市场经济的生长、司帐轨制和司帐准则的完满,房地产企业也会有一个优秀的环境改革其司帐体系。 

  参考文献 

  1王钦.简谈房地产司帐核算的业务处置.中国总司帐师,2011(03) 

  2魏艳.浅谈房地产企业司帐核算的问题及解决办法.全国商情,2010(16) 

  3章桂荃.房地产企业司帐核算中的问题与对策.国际商务财会,2009(10)